Налоги при покупке недвижимости в Испании

Подробности: Категория: Новости; Просмотров: 1483

Приобретая недвижимость в Испании, вы совершаете сделку, носящую фискальный характер, и, соответственно, должны заплатить в бюджет страны определенные налоги. Испания отличается сравнительно низкими ставками налогов. При покупке недвижимости налогообложению подлежат как физические, так и юридические лица, как резиденты, так и нерезиденты страны. Налоги в Испании платят обе стороны: продавец и покупатель.

Налоги и расходы, связанные с куплей-продажей недвижимости

Налог на добавленную стоимость (IVA).
Данный налог уплачивается покупателем при приобретении нового жилья от строительной компании.

Оплата налога до 31 декабря 2012 года.

До августа 2011 года ставка налога составляла 8%, на период с 20 августа 2011 года по 31 декабря 2012 года она снижена решением Правительства Испании до 4%. Налог может быть снижен также до 4% в случае приобретения жилья, находящегося под официальной защитой, или расположенного в особых экономических зонах: Сеуте, Мелилье, на Канарских островах. Дополнения к жилью (подсобное помещение, место в гараже (не больше двух мест)) облагаются налогом в размере 8% в случае покупки вместе с жильем (с 20 августа 2011 года по 31 декабря 2012 года – в размере 4%). Обязательное условие: купля-продажа кладовки/гаражного места должна быть отражена в той же нотариальной купчей, что и купля-продажа жилья. Если данные дополнения к жилью покупаются отдельно, а также в случае приобретения дополнительных гаражных мест (третье место и более), независимо от того, покупаются они отдельно или вместе с жильем, на них начисляется НДС в размере 18%. Покупка коммерческих помещений также облагается налогом по ставке 18%.

Оплата налога с 1 января 2013 года.

Ввиду принятия Правительством Испании решения о повышении налогов, ставки НДС меняются следующим образом:
Ставка 8% меняется на 10%;
Ставка 18% меняется на 21%.
Кроме того, отменяется льготная налоговая ставка в 4% при покупке новой недвижимости и одновременной покупке кладовки и 1-2 гаражных мест. НДС к уплате в этом случае составит 10%.

Покупка коммерческих помещений, дополнительных гаражных мест, а также покупка кладовок и гаражных мест отдельно от жилья, будет облагаться НДС по ставке 21%.
Налог на передачу собственности (ITP). Данный налог уплачивается покупателем при покупке жилья на вторичном рынке. Величина его обычно составляет 7% и зависит от автономной области, в которой находится жилье.
Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия. Данный налог начисляется в случае уплаты НДС, т.е. при покупке нового жилья и составляет от 0,1% до 1% стоимости объекта в зависимости от автономной области, в которой он находится. Уплачивается покупателем.
Расходы на проверку статуса жилья в Реестре собственности. Целью данной проверки является получение информации обо всех официальных владельцах недвижимости, их долевой собственности, характеристиках недвижимости, существующих обременениях и т.д. Документ, запрашиваемый в Реестре, носит название Nota Simple. Стоимость запроса при личном обращении в отделение Реестра не превысит 10 евро, при запросе через Интернет составит около 30 евро.
НДФЛ или налог на прибыль (IRPF или Impuesto sobre beneficios). Физические лица-продавцы недвижимости оплачивают НДФЛ при подаче декларации за год, в течение которого состоялась продажа. Расчет налога производится на базе суммы, составляющей разницу между ценой покупки и ценой продажи, с использованием определенных коэффициентов. Юридические лица-продавцы недвижимости выплачивают соответствующий налог на прибыль компании.
Расходы на погашение предыдущих ипотечных кредитов (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores). При покупке жилья, находящегося в ипотечном кредите, необходимо его аннулировать независимо от того, оформляется новый кредит на покупателя или нет. Аннулирование оформляется нотариально, также делается соответствующая запись в Реестре собственности. Расходы, связанные с данной процедурой, должен оплачивать продавец жилья.
Нотариальные расходы. (Gastos notariales). Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.
Регистрационные расходы (Gastos registrales). Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности. Сумма расходов зависит от стоимости жилья и официально установленных тарифов.
Расходы на управляющую компанию (Gastos de gestión). Покупатель, чтобы избежать необходимости самому осуществлять все необходимые процедуры, связанные с покупкой жилья (уплата налогов, регистрация в Реестрах, поиск переводчика и т.д.), может обратиться за помощью в управляющую компанию. Стоимость услуг является договорной. «Испания по-русски» по желанию клиента может осуществить все необходимые процедуры, связанные с регистрацией собственности.
Налог на прирост земельной стоимости (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)). Начисляется на увеличение стоимости жилья с момента его покупки до момента продажи. Размер данного налога обусловливается многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца. Помните, что этот налог подлежит к оплате со стороны продавца.

Общая сумма налогов и расходов , которые уплачивает покупатель приобретая недвижимости не превысит 10% от общей стоимости

Налоги и расходы, связанные с владением недвижимостью

Ежегодный муниципальный налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Налог на недвижимость в Испании платит лицо, являющееся владельцем недвижимости по состоянию на 1 января отчетного года (согласно данным Реестра собственности). Размер налога составляет в среднем 0,3%-0,5% от общей кадастровой стоимости объекта недвижимости, и в любом случае не может превышать 1,17% для объектов городской застройки и 1,11% для объектов, расположенных в сельской местности.
Налог на доходы не резидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Согласно испанскому налоговому законодательству, иностранным гражданам (физическим лицам) приписывается доход от владения недвижимостью в Испании, даже в том случае, если недвижимость не сдана в аренду, и собственник не получает какой-либо реальный доход от владения ею. Если резиденты Испании являются плательщиками НДФЛ, то не резиденты выплачивают налог на доходы не резидентов. Им приписывается доход, равный 2% кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ставка налога на этот доход составляет 24%, т.е. в бюджет уплачивается порядка 0,5% кадастровой стоимости жилья.
В расходы, связанные с владением недвижимостью, включаются: оплата услуг жилищного кооператива, страхование (обязательное или добровольное) жилья, коммунальные платежи.

Налоги и расходы, связанные с оформлением ипотечных кредитов

Гербовый налог, или налог на документальные юридические действия. Данным налогом облагается официальный нотариальный договор об ипотечном займе. Размер его составляет от 0,5 до 1% от общего ипотечного долга, и варьируется в зависимости от автономии.
Оценка стоимости жилья (Tasación). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Стоимость услуг оценщика зависит от стоимости жилья, и составляет в среднем от 200 до 500 евро.
Регистрационные расходы (Gastos registrales). Связаны с регистрацией ипотечного кредита в Реестре собственности. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
Нотариальные расходы (Gastos notariales). Связаны с нотариальным оформлением договора об ипотечном кредитовании. Величина зависит от суммы ипотечного долга и установленных тарифов.
Страхование жилья (Seguro). Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Размер страховых премий составляет 100-200 евро в год. Практически все банки имеют свои собственные планы страхования, поэтому зачастую страховой полис оформляет тот же самый банк, что выдает ипотечный кредит.
Страхование жизни ( Seguro de vida ). Не является обязательным согласно законодательству, но, тем не менее, зачастую входит в обязательные условия, выставляемые банком при рассмотрении заявки на предоставление ипотечного кредита.
Иные программы страхования. Также не являются обязательными, хотя и рекомендуемыми. Возможно страхование от таких непредвиденных ситуаций, как: безработица, инвалидность, несчастные случаи, смерть получателя кредита и т.д.

Источник